무리하게 집 샀는데 …역전세 속 보증금 폭탄

무리하게 집 샀는데 …역전세 속 보증금 폭탄

평소 월급쟁이 부자들 유튜브 채널과 팟캐스트를 듣고 있었으나 최근에 역전세 깡통전세 전세대란에 대하여 아주 쉽게 설명을 해주는 강의를 들었습니다. 이번 포스팅에서는 부동산 시장을 이해하기 위해 알고 있어야 할 역전세 기본 개념을 알아보겠습니다. 올해 상반기 금리 인상으로 인한 부동산 경기 침체로 전세가도 하락하였습니다. 이는 역전세 깡통전세 문제점을 낳았고 많은 사회초년생들이 손해를 보는 사례가 발생했습니다. 한동안 뉴스와 신문에는 전세사기를 당한 피해자들의 이야기로 도배된 적이 있습니다.

그렇다면 역전세와 깡통전세는 무엇일까요? 제가 최근에 들은 강의는 너나위님이 강사로 수고해 주셨습니다. 너나위님은 아주 쉽게 역전세와 깡통전세를 설명해 주셨습니다.

역전세 관련해서 현재 가장 큰 문제점이라고 할 수 있는 부분은 전세사기입니다. 빌라왕, 건축왕 등 수십 채에서 수백 채의 주택을 임대하는 과정에서 임차인들에게 사기를 치거나 전세금을 돌려주지 않는 사건이 기사화되고 있습니다. 전세에 들어가는 돈이 워낙 크기 때문에 전세 거래 사기 피해자들은 거의 전재산을 잃어버린 경우가 많은데요. 이런 사건이 많이 발생하게 되고 수대부분의 사람들이전세금에 대한 걱정을 하고 가능한 한 전세를 피하고 있습니다.

갭투자라는 매력적인 용어로 다주택자의 길로 들어선 수많은 인원은 이미 받은 전세금을 돌려줄 방법이 없는 상황입니다. 이들은 전혀 원치 않았던 전세사기범이 될 수도 있습니다.

역전세 차지하는 비율 증가

이미 역전세 연관 여러 가지 문제들이 기사화되고 있습니다.

위의 기사를 확인하시면 2023년 1분기 전월세 갱신계약 시 증액 혹은 감액하는 비율을 도표화하였느데요. 감액 갱신의 비중이 전역으로 25%가 됩니다. 특히 대구지역의 경우 무려 65%인데요. 동일요건 갱신의 경우까지 포함하면 거의 모든 전월세 갱신에서 집 주인들이 돈을 마련해야 합니다.

역전세 대란

최근 역전세 대란이라는 말이 나오는 이유는 전세계약이 2년을 주기로 갱신되기 때문입니다. 거래량과 가격이 폭등했던 2020년 말에서 2022년 초까지 거래된 전세물량의 갱신시점이 지금입니다. 일반적으로 갱신시점이 되면 전세가격이 오르기 때문에 전세입자들이 전전긍긍했었다면 지금은 완전히 반대입니다. 하루하루 매매가와 전세가가 내려가는 시점이기에 전세입자들이 나가거나, 가격이 많이 낮아질까 봐 집 주인들이 전전긍긍하고 있습니다.

특히, 주택 공급량까지 폭등한 대구의 경우 전세입자들이 선택할 수 있는 집이 정말 많은데요. 전세입자를 구하지 못할 상황이 많이 발생하게 됩니다. 그나마 새로운 전세입자들이 들어온다면 그 차액만큼만 구하면 된다지만, 전세입자를 못 구하는 상황이면 수억에 이르는 돈을 집 주인들이 마련해야 합니다.

DSR DTI란

DSR, DTI란 어떠한 것인지 알아보겠습니다. 먼저, DSR은 대출 신청자가 현재의 부채를 상환하는 능력을 측정하기 위해 소득 대비 부채의 비율을 계산합니다. 전세자금대출 DSR은 대출 신청자의 전체 부채 상환 비율을 고려하여 대출 한도를 결심하는 데 사용됩니다. 일반적으로 금융 기관은 대출 신청자의 DSR이 일정 수준 이하인 경우에 대출을 승인합니다. 전세자금대출 DSR은 대출 신청자의 소득과 부채에 대한 정보를 기반으로 계산됩니다.

보통 월별 소득 대비 월별 부채 상환액의 비율로 표시됩니다. 대출 신청자의 DSR이 낮을수록 대출 승인 가능성이 높아집니다. DTI는 “Debt-to-Income ratio”의 약어로, 부채 대 소득 비율을 나타내는 지표입니다. 이 비율은 개인이나 가계의 재정 건강 상황을 측정하는 데 사용됩니다. DTI는 개인이나 가계가 현재 부담하고 있는 총부채(대출, 신용카드 등)를 총소득과 비교하여 계산됩니다.

자주 묻는 질문