부동산 양도소득세 장기보유특별공제 개념과 세금 절약 노하우

부동산 양도소득세 장기보유특별공제 개념과 세금 절약 노하우

장기보유특별공제장특공는 3년 이상 보유한 토지, 건물, 조합원 입주권 양도 시 양도차익에서 차감되는 공제액을 의미합니다. 일반1세대 1주택 외 1세대 1주택 주택과 부수토지의 소유자가 다른 경우 주택과 부수토지의 소유자가 동일세대인 경우, 주택부수토지는 표2를 적용하나 별도세대원인 경우에는 주택부수토지만 소유한 세대는 표1의 공제율을 적용합니다.

1 가구 1 주택 양도세 과세 면제 고가 주택 계산방법

6억 원에 아파트를 사고, 10억 원에 팔았고, 부동산중개수수료랑 법무사 비용 등으로 3,000만 원이 들었다고 예를 들어보겠습니다. 그럼 양도차익은 얼마죠? 바로 3.7억 원 10억 6억 0.3억입니다. 편옷복장 장특공과 기본공제는 없습니다.고 가정하면, 이 3.7억 원이 양도소득과세표준이 되면 여기에 세율 40를 곱해서 1억 4천8백만 원의 양도소득세를 산출합니다.

그러나, 1 가구 1 주택은 투기의 목적이 아니고 순수하게 집을 사는 경우이기 때문에 이와 같은 양도세를 면제해주고 있습니다. 즉, 현재의 부동산 관련법 기준으로 보면, 주택 양도가액이 12억 원 이하이고 1 주택자라면 양도세가 비과세면제 됩니다. 아무리 많은 양도차익이 있어도 세금을 내야할 필요가 없습니다. 그러나, 아파트를 12억 원을 넘게 팔았을 때는 어떻게 될까요? 맞습니다.

기본공제 적용1년간 250만 원

이제 앞서 계산된 양도소득금액 3,504만 원에서 기본공제를 빼면 양도소득과세표준이 나옵니다. 기본공제는 1인당 1년에 한 번만 사용할 수 있고, 그 금액은 250만 원입니다. 만약 집을 1년에 2번 팔았다면 딱 한 번만 공제가 되고, 두 번째는 공제를 받을 수 없는 것이죠. 그럼, 아래와 같이 기본공제 250만 원을 빼게 되면 최종적으로 양도소득과세표준은 3,254만 원이 됩니다. 이제 모든 공제금액이 다.

계산되었습니다. 마지막으로 세율을 곱하고 누진공제액을 빼면 됩니다.

장기보유특별공제 비율보유기간, 거주기간

장기보유특별공제는 말 그대로 오랜동안 주택을 보유하고 있다면 특별하게 많이 공제해 주겠다는 것인데요. 이와 같은 세제혜택은 장기간 보유하고, 또한 장기간 거주하면 두 배의 혜택을 주는 제도입니다. 아래의 표를 살펴보시죠. 1 가구 1 주택의 경우, 보유기간과 거주기간은 적어도 3년부터 적용됩니다. 3년부터 최대 10년까지이며, 10년 이후에는 보유기간과 거주기간은 개별적으로 40입니다. 최대는 80인 것이죠. 자신이 만약 5년 보유하고, 3년 거주했다면 양도차익에서 32를 공제받을 수 있습니다.

장특공은 오래 보유할수록, 오래 거주할수록 유리한 제도입니다. 12억 원 이상의 고가주택이라 하더라도, 1 가구 1 주택이면서 투기의 목적이 아닌 보유와 거주의 목적으로 집을 사고팔았다면 최대 80까지 양도세를 면제해 주겠다는 것입니다.

1 가구 1 주택 양도세 면제요구사항 4가지

1 가구세대가 1 주택만을 보유하고 팔아서 차익이 발생해도, 그 금액이 아무리 커도 양도세가 부과되지 않는다고 말씀을 드렸는데요. 하지만 조건이 4가지 정도가 있습니다. 이와 같은 조건을 만족해야만 1 주택이라도 양도세가 면제될 수 있습니다. 첫 번째, 세대주와 세대원이 보유한 주택이 1개여야만 합니다. 만약 세대원인 배우자나 자식 중에 주택을 1채라도 가지고 있었다면 투기라고 봐서 양도세 과세 면제 혜택이 적용되지 않으니 주의하셔야 합니다.

두 번째, 주택 보유기간이 적어도 2년 이상이어야 합니다. 매매한 지 1년 만에 팔고 다른 아파트를 사는 행위는 투기적 행위로 보는 것이죠. 따라서 과세 면제 혜택을 누리기 위해서는 적어도 2년 이상을 갖고 있어야 합니다.

양도소득세 계산방법 양도가액, 취득가액, 필요경비

양도소득세 계산방법을 알기 위해서는 일단 이 쪽 분야에서 자주 활용하는 용어에 에 대해 알고 있어야 합니다. 기본적으로 양도가액, 취득가액, 필요경비 등이 있습니다. 하나씩 알아볼까요? 양도가액이란, 주택을 팔면서 받은 금액입니다. 즉, 주택을 얼마에 팔았냐입니다. 취득가액이란, 주택을 사면서 지불한 금액입니다. 즉, 주택을 얼마에 샀느냐입니다. 그리고 필요경비란, 주택을 취득하면서 쓴 직접적인 경비입니다.

기본적으로 부동산중개수수료복비, 법무사 비용 등이 있습니다. 용어를 알았으니, 양도소득세가 어떻게 산출되는지 한눈에 차례대로 써 보겠습니다.

양도소득세와 장기보유특별공제 계산

양도소득세와 장기보유특별공제는 각별한 관계가 있습니다. 장기보유특별공제로 양도세를 절약할 수 있기 때문인데요 분명한 계산을 하기 위해서는 양도소득세 계산기를 활용하면 더욱 분명한 결과를 얻을 수 있습니다.

자주 묻는 질문