보증금 1억=월세30만원은 옛말전월세전환율4%대

보증금 1억=월세30만원은 옛말전월세전환율4%대

제가 개인적으로 선호하는 부동산 전문가들이 공통적으로 쓰는 단어가 바로 전월세전환율입니다. 낯이 익은 단어는 아니지만, 글자 그대로 해석하면 그리 어려울 것도 없는 단어인데요 부동산 가치평가에 있어서는 필요한 공식 같은 것이라고 생각합니다. 제 스스로도 아직 완전히 몸에 익은 개념은 아니라 블로그에 남기며 다시 한번 정리해보려 합니다. 1. 월세와 전세와의 관계를 수식으로 정리한 것 2. 전세를 월세로, 월세를 전세로 전환할 때 사용되는 것 3. 전월세전환율은 임대인의 요구수익률과 임차인의 조달비용 사이의 균형에서 결정되는 것. 4. 임대인의 요구수익률이라는 입장에서 살펴보면, 순수 월세로만 받는 것은 부동산의 가격을 이미 100 다.

전월세상한제

전월세 인상률 5 이내로, 임차인이 재합의를 원할 때 임차 계약 기한 갱신 1회에 한하며, 최대 4년을 보장합니다. 임대인은 임차 기간이 끝나기 62월까지, 임차인은 2월까지 계약갱신을 청구해야 합니다. 전월세 전환율이란? 임차인이 전세를 월세로, 월세를 전세로 전환할 때 적용되는 이자율로 계약갱신 시에 적용되는 임대료입니다. 전월세 전환율은 지역과 시기, 종류별로 계속 바뀜을 확인 바랍니다. 전월세전환 계산기를 이용하면 수월합니다.

임대료 5 인상 시 적용방법

주택임차 보호법에 따라 5 임대료 인상을 해야 하는 경우도 있는데요. 실제로 예치금을 5 올려 받는 경우보다는 예치금을 월세로 전환하여 인상을 하기 때문에 그 방법을 알아보겠습니다. 예를 들어, 보증금 1억 2천만 원에 월세 100만 원인 경우 우선 보증금 1억 2천만 원에 12를 나누어 월세로 전환해 줍니다. 1억 2천만 원을 12로 나누면 1000만 원이 나오고 여기에 5.5를 곱해서 55만 원의 월세 금액을 구합니다.

이 55만 원에 이전 월세금액 100만 원을 더하면 보증금이 월세에 녹여진 금액 155만 원이 나옵니다. 이 금액에 5를 곱하면 보증금과 이자 모두 5 증액된 추가월세금액이 나오게 됩니다.

월세를 전세로 변경 시 적용방법

이번에는 반대로 월세를 전세금액으로 변화하는 경우입니다. 아파트 보증금이 1억 원 월세가 100만 원인 여건에서 월세 100만 원을 전세금액으로 변환해 보겠습니다. 우선 월세 100만 원에 12를 곱하여 1년 단위로 바꿔줍니다. 그럼 1200만 원이 나옵니다. 그다음에 법정전환율 5.5를 나눠주면 다소 2억 1천8백18만 원 정도의 금액이 나오는 것을 볼 수 있습니다. 여기에 이전 보증금 1억을 더하여 3억 1천8백18만 원 정도로 전세합의를 하시면 되겠습니다.

다만 위에서 언급했던 것처럼 월세에서 전세로 전환 시에는 법정전환율이 적용되지 않으므로 합의를 통해 전환율 적용하시면 됩니다.

전월제신고제

전월세 계약 시에 계약일로부터 30일 이내에 임대인임차인이 지자체에 신고하는 제도로, 유예기간을 거쳐 오는 6월 1일 이후 체결하는 신규 합의를 포함해 기존계약에 가격 변동이 있는 연장계약과 해제 시에도 적용이 됩니다. 주택임대차보호법 상의 주택으로, 보증금 6천만원 혹은 월차임 30만원 초과이면 신고 대상입니다. 위반 시에는 100만원 이하의 과태료가 부과되니 꼭 참고하시기 바랍니다. 신고는 주택이 소재한 주민센터 방문 혹은 부동산거래관리시스템을 통한 온라인으로 가능합니다.

법정 전월세 전환율의 실효성

위에서 언급했던 것처럼 법으로는 전세예치금을 월세로 전환 시 5.5의 법정전환율 이하로 해야 하지만 현실은 그렇지 못합니다. 왜냐하면 이를 강제하는 벌금, 과태료 등의 규정이 없기 때문인데요. 규제도입 당시에 국토부는 별도의 벌칙규정 없이 시장의 인식변화를 통한 자율적인 방법을 기대했다고 하는데 좀 헛웃음이 나옵니다. 따라서 임차인 입장에서는 법정 전월세 전환율보다. 높게 전환이 되어 월세를 초과해서 냈을 경우, 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청을 하거나 민사소송을 통해 부당이득반환청구 소송을 해야 합니다.

다만 조정위원회의 조정 절차는 임대인도 수락해야 조정이 되는 것이어서 실효성이 없고, 소송을 해보려 해도 들어가는 비용과 시간에 비해 부당이득금액이 너무 소액이라 임차인들이 포기하는 경우가 대부분입니다.

자주 묻는 질문