저검토 심사 아파텔 고르는 방법(feat 안전마진 1억은 기본)

저검토 심사 아파텔 고르는 방법(feat 안전마진 1억은 기본)

아파텔장단점, 평소 궁금해 하시던 분들 많으시죠? 아파텔장단점을 살펴보게 된 건 최근 오피스텔, 아파텔에 투자하거나 구입하기 위한 관심이 생기면서 최형일 팀장님을 알게 됐기 때문입니다. 이것 저것 상냥하게 상담해주시고 직접 같이 현장에 방문해서 정리를 듣고 만족스럽게 상담받을 수 있었답니다. 신도림 명남 더블레스 분양사무실입니다. 저 말고도 많은 분들이 상담받고 계시더라고요. 최형일 팀장님 인상 정말 좋으시죠? 아파텔장단점에 관해 자세하게 말씀해주셨어요. 최형일 팀장님과 함께 실제 아파텔로 이동했어요. 건물 외관과 출입문 사진입니다. 출입문 옆에는 무인택배함이 동마다.

설치되어 있어서 사생활보호나 택배 수령하기 용이해보였어요. 또 관리사무실이 들어가자마자 있었으나 CCTV로 건물외부가 다각도로 실시간 촬영되고 있어서 보안도 든든하게 해줄수 있겠구나 라는소감이 들기도 했습니다.

감가상각에 대한 위험

오피스텔의 경우 가치 상승으로 인한 시세차익을 기대하기 어렵습니다. 반대로 감가상각을 맞아서 오히려 가격이 떨어질 수 있는 위험도 있습니다. 만약 근처에 오피스텔이 더 늘어나게 되면 가치가 줄어들 수 있습니다. 이게 오피스텔 투자의 가장 큰 단점입니다. 그러나 최근에 아파트형 오피스텔인 아파텔의 경우 월세수익보다는 시세차익에 의한 투자 수익을 더 많이 기대할 수 있습니다.

아파트와 비교해보기

84 면적의 오피스텔이라면, 주변 아파트 25평과 비교하면 현재 저평가인지 고평가인지 알기 쉽습니다. 84면적의 오피스텔은 59 아파트와 구조와 공간이 거의 비슷하기 때문입니다. 예를 들어 수원의 화서역 푸르지오 브리시엘 아파텔을 보자. 분양가는 5.4억이었고, 현재 가장 저렴한 프리미엄이 0.5억 정도 붙여 매물로 나와있습니다. 대략 6억이라고 가정하고 주변 59 타입의 아파트를 살펴봅시다. 위의 사진처럼 비슷한 입지에 2년 먼저 입주한 화서역파크푸르지오가 있는데, 이곳 59 타입의 실거래가는 7.8억입니다.

그렇다면 6억에 매수하면 최소한 안전마진이 1억 이상일 것이라고 생각합니다. 오피스텔이기에 취득세가 더 비싸지만, 주변 화서역, 입점예정인 스타필드와의 거리를 감안할 때 충분히 감당할만하다고 사려 됩니다.

주거용 오피스텔 취득세

일반주택 취득세 1.1 오피스텔 취득세 4.6인데요 2번째 주택을 취득할 경우 조정대상지역 2주택 8 비조정지역은 3 주택 8 조정대상지역에서 3 주택 12 비조정지역은 4 주택 12 법인은 무요건 12 오피스텔은 원래는 일반건물이어서 해당 세금 4에 농어촌특별세 지방교육세도 함께 내다보니 취득세율은 4.6 일반 주거용 건물보다. 6억 이하 85제곱미터 이하 1.1보다. 꽤나 높은 편입니다.

도시형 생활주택도생

도시형 생활주택은 2009년 5월부터 시행된 12인 가구의 주거안정을 위해 시행된 주거형태로 300가구 미만의 제한된 1세대당 주거면적수도권 85 이하 지방 100 이하을 가진 주거시설입니다. 종류에는 원룸형, 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택이 있습니다.

도시형 생활주택도 이름에서 알 수 있듯이 주택으로 분류되는 주거시설입니다만 청약에서는 20㎡ 미만 면적의 도시형 생활주택을 1채만 보유하고 있으면 무주택자로 인정해줍니다.

하지만 이런 소형 도시형 생활주택을 2채 이상 보유하고 있으면 다시 다주택자로 분류되므로 투자 목적으로 도시형 생활주택을 보유하고자 한다면 해당 개념을 제대로 알고 접근해야 합니다.

오피스텔은 사무시설 오피스와 모텔 호텔을 합친 형태의 주거시설로 일을 하면서 거주도 가능케 만든 집의 일종입니다. 오피스텔은 법규상 준주택으로 분류되기에 주택은 아니지만, 실질적으로는 수십만 가구의 사람들이 어피스텔에 거주하고 있어 기능적으로는 주택의 역할을 담당하고 있습니다. 준주택이라는 분류처럼 오피스텔은 주택일 수도 있고 아닐 수도 있습니다. 이는 어떤 상황이나 제도, 법령에서는 오피스텔을 주택으로 보지만, 다른 상황이나 제도, 법령에서는 주택이 아닌 것으로 본다는 의미입니다.

오피스텔의 주택이 아니라고 보는 가장 대표적 경우가 바로 청약제도 입니다. 오피스텔은 청약에서만큼은 몇 호를 보유하더라도 주택으로 쳐주지 않습니다. 그러나 반대로 거주 중인 주택이 있는 가구가 추가로 오피스텔을 투자하여 임차를 줄 때는 오피스텔이 주택으로 가산됩니다.

주거용 오피스텔 재산세 양도세

주거용 오피스텔 재산세 재산세는 전입신고 이후 시 구청에서 재산세 변동신고를 해야 주택 기준으로 재산세를 부과합니다. 주택임대사업자로 등록돼 있으면 해당 관청 알아서 주택 재산세로 부과하고요 주거용 오피스텔 양도세 주거용 오피스텔은 사실상 주택으로 사용하기 때문에 주택 수에 포함되어 양도할 때 조정대상지역이면 중과세를 받습니다.

자주 묻는 질문